מכירה על הנייר.. כישלון פרויקטים נדל"ניים מחייב חקיקה וניהול של מערכת משפטית מקיפה

מיוחס ל"סעדה ניוז": (ס.ע) חשב כי רכש את דירת חלומותיו, כאשר רכש נכס מגורים בעיר רמאללה מחברה ידועה לפיתוח נדל"ן, אך הופתע כי בעל החברה פשט רגל וברח מהארץ כדי להתחמק מהנושים ומהתביעות המשפטיות. בעל חברת הנדל"ן היה מבצע פרויקטים המבוססים על "מכירה על הנייר", כשביצוע התשלום מתחיל לפני התחלת הבנייה, והחשוב ביותר הוא כי הנכס היה משועבד לבנק מאחר שנטל הלוואות בסכומים של מיליוני דולרים. וכמובן, בשל כך שהנכסים היו משועבדים לבנק, הם נתונים להליכי עיקול משפטיים, ולכן (ס.ע) ואחרים מהאזרחים מצאו את עצמם מול פעולות "עוקץ", שכן הם שילמו תמורת קניית נכסים, אך לא קיבלו אלא אשליה.

מקרה זה מדגיש את הצורך בפיקוח על פעולות קנייה ומכירה בדרכים אלו שמכילות סיכונים, אך באותה עת יש להן יתרונות מאחר שהן דרך קלה יותר לרכישת נכסים באמצעות תשלומים נוחים, מה שיידרש כדי להגן על זכויות הקונים וממונם, ולהגביל את האפשרות לחשיפתם לסיכונים גבוהים?

מה הכוונה ב"מכירה על הנייר"?

המונח "מכירה על הנייר" מתייחס לפעולות רכישת יחידות נדל"ן לפני התחלת עבודות הבנייה, בהסתמך על תוכניות אדריכליות שנערכו מראש המפרטות את המיקום, המאפיינים, תבניות הנכס ולוח הזמנים לביצוע הפרויקט ואספקתו, כאשר התשלומים מתחילים לפני תחילת הבנייה.

יו"ר איגוד הקבלנים אחמד אלקאדי טוען בשיחתו עם סעדה ניוז כי מכירה על הנייר היא אפשרות טובה ונחשבת לנפוצה ביותר לרכישת דירות ונכסים בפלסטין, והוסיף כי סוג זה של רכישות דורש זהירות מאחר שהקונה לא רוכש נכס שלם, אלא רוכש נכס לעתיד שעדיין לא נבנה אלא חייב להתבצע בהתאם לתוכניות ולמאפיינים שהוסכם עליהם בין המוכר לקונה.

הוא מוסיף "שזה לא נוגע רק למחיר, אלא גם לערבויות בעלות, רצינות המפתח, אופן התשלום הקיום רישיונות ותוכניות מאושרות מטעם העירייה בנוגע לאדמה שעליה יוקם הפרויקט, וכן מנגנון ברור בנוגע לפיצוי במקרה של עיכוב באספקה או הפרת המאפיינים", והדגיש כי בפלסטין אין מסגרת חקיקתית או חוק שמסדיר את תהליך הרכישה בין המפתח הקנייני לבין הקונה, והצביע על כך שבמדינות שונות כמו ערב הסעודית קיימות תקנות ביצועיות המפרטות את הזכויות והחובות של כל מהקונה והמוכר, מסדירות בעלות, תכניות אדריכלית ותוכניות והפקדת סכומי הבטחה בחשבונות ביטחון כאשר יש פיקוח על המפתחים שהוקצו להן מנגנון ותנאים לשימוש בחשבונות אלו תחת פיקוח המדינה. והזכיר כי כיום ישנו רעיון להכין החלטת חוק בנוגע ל"מכירה על הנייר" שתחייב ערבויות על הקונה והמוכר כאחד כדי להבטיח את זכויות שני הצדדים.

הקאדי אומר כי רוב החוזים מאופיינים באי בהירות ומנוסחים בצורה המשרתת את שירותי המפתח יותר מאשר את הקונים, לדוגמה החוזים מטילים קנסות על הקונה במקרה של פיגור בתשלומים מסוימים, בעוד שהם לא כללו קנסות על המפתחים במקרה של פיגור באספקת הפרויקט.

יתרונות "מכירה על הנייר"

באשר ליתרונות "מכירה על הנייר" ניתן לסכם כי המחיר לרוב נמוך מקניית נכס מוכן, וכן הקונה מקבל הזדמנות לפיצוי נוח הרחק מתשלומי ריבית במקרה של קבלת הלוואה, כמו כן משך הקונה לבחור את המיקום, המאפיינים של הדירה, השטח וכמה גימורים לפני סיום הפרויקט, גם כאשר באספקה מחירי הנכסים עלו ולכן הקונה מרוויח.

אך מהחסרונות של שיטה זו, היא כרוכה בסיכונים גבוהים, מאחר שמפתח הנדל"ן יכול להתעכב בשל בעיות מימון, ועיכובים בהשגת רישיונות, עליית עלויות החומרים, קונפליקטים עם הקבלן המבצע את הפרויקט וחולשה בניהול. וכאן אומר הקאדי "במצב זה הקונה מרגיש כי שילם סכום רב אך לא קיבל את הדירה או הנכס במועד המיועד, בנוסף קיים הסיכון לשינוי המאפיינים שסוכמו, ולכן יש צורך לציין את המאפיינים בפירוט בסעיפים המופיעים בחוזה".

הוא הוסיף "כמו כן אנו עדים לסיכון בקניה על הנייר של בעיות בבעלות וברישום, לעיתים רבות הקונה רוכש ממפתח נדל"ן ומופתע לגלות שהקרקע רשומה על שם אדם אחר או רשומה באופן בלתי תקין או שהינן משועבדות לבנק או עליהן רבית, במקרים אלו אין למפתח למעשה זכות למכור, וכאן מתעוררות בעיות במידור וחלוקת הדירה ואספקתה, ובמקרה של מחלוקות בין בעל הקרקע לבין מפתח הנדל"ן הקורבן הוא זה שקנה על הנייר," שב ושולל מהאזרחים את הצורך לוודא בנושא הבעלות ולקיומם של מגבלות או שעבודים על הקרקע, כמו כן חשוב להתמקד בפרטים ולחתום על החוזים על ידי עורך דין מקצועי.

רוב החוזים נעשים בדרך זו

הקאדי מדגיש כי מכירה על הנייר היא אחת מהדרכים המודרניות החשובות למימון פרויקטים נדל"ניים ולעידוד השקעה בתחום הדיור, אך הצלחת המערכת הזו תלויה בקיום מערכת חקיקתית ומנהלית מקיפה המבטיחה איזון בין האינטרסים של מפתח הנדל"ן והקונה, ומספקת את ההגנה הדרושה לממונם של הקונים, מה שמגביר את האמון בשוק הנדל"ן ומגביל את הסיכונים של כישלון הפרויקטים או ניצולם.

על פי הערכות באיגוד הקבלנים, רוב המפתחים והחברות מתקשרים בחוזים דרך "מכירה על הנייר", המהווים כ-85% מסך החוזים הקנייה והמכירה לאחר אירועי השביעי באוקטובר, בעוד שסכום מכירות הממומנות בהלוואות בנקאיות אינו עולה על 10-15% מסך החוזים המקיפים.

לפי נתונים שפרסמה אגודת הבנקים הפלסטינית, סך ההלוואות הבנקאיות שהוקצו למימון נכסים ובנייה הסתכם בסוף הרבעון הראשון של השנה הנוכחית בסביבות 2.3 מיליארד דולר, מה שמייצג כ-25% מהיקף ההלוואות שניתנו למגזר הפרטי, בעוד שסכום ההלוואות שניתנו לנכסים למגורים בלבד הסתכם בסביבות 1.52 מיליארד דולר.

מבחינה משפטית, הקאדי מציין כי הצורך להדגיש חקיקה מיוחדת המסדירה את מכירה על הנייר, יקבע את תנאי ביצוע פעילות זו, ואת הליך הרישוי לפרויקטים, ואת החובות החוקיות על המפתח הקנייני, והזכויות המוקנות לקונה. כמו כן יש לכלול בחוק הוראות המחייבות את המפתח שלא להתחיל בשיווק או מכירת יחידות נדל"ן אלא לאחר קבלת הרישיונות הנדרשים ועמידה בדרישות הטכניות והפיננסיות, מחייב אותו להגיש ערבויות בנקאיות או ביטוחיות המבטיחות את השלמת הפרויקט או פיצוי לקונים במקרה של כישלון בביצוע.

ואחת מהערבויות החוקיות החשובות אשר הוכחו כיעילות במספר חוקים להשוואה היא הקמת חשבון ביטחון עצמאי שבו יופקדו כל הסכומים שהקונים משלמים, כך שהמפתח לא רשאי לנהל את הכספים האלה אלא בהתאם לנוכחות הפיזית של הפרויקט ולאחר אימוץ הפרמטרים על ידי גוף הנדסי עצמאי. מערכת זו מבטיחה הפניית כספי הקונים להשלמת הפרויקט עצמו, ומגביל את הסיכונים בשימושם למטרות אחרות שעשויות להביא להפסקת הפרויקט אוכישלון בביצועו.

הוא ציין גם כי הסדרת המכירה על הנייר מחייבת רישום כל חוזי מכירה אצל גוף מוסמך, כך שלא ניתן לבצע עסקה בנכס יותר מקונה אחד, ומבטיחה את הגנת הזכויות המעשיות של הקונים. הוא הדגיש כי יש לחייב גם עונש אזרחי ופלילי לעונש על כל מי שמפר את הוראות החוק, בין אם זאת החמרת מכירות ללא רישוי או נתינת מידע מטעה או שימוש לרעה בכספי הקונים או הפרה חמורה של התחייבויותיו החוזיות.

הצורך בהקמת גוף פיקוח מקצועי
 
מבחינה מנהלית, הקאדי רואה בשיחתו עם סעדה ניוז שהצלחה של מערכת המכירה על הנייר מחייבת הקמת גוף פיקוח ייעודי שיבצע רישיונות לפרויקטים, יעקוב אחרי שלבי הישום, ויבדוק את מחויבות המפתחים לקווי המדיניות החוקיים, טכניים ופיננסיים. כמו כן יש לאמץ מערכת אלקטרונית לרישום הפרויקטים והחוזים, ולחייב את המפתחים לדווח באופן תקופתי על שיעורי הביצוע והמצב הפיננסי של הפרויקט, מה שמשיג את רמת השקיפות הגבוהה ביותר ומחזק את האמון של המשקיעים והקונים.

בהקשר הפלסטיני, עולה הצורך לאמץ מסגרת חקיקתית ומנהלית מקיפה המסדירה את המכירה על הנייר, נוכח ההתפתחות המואצת בפעילות הנדל"ן והיעדר חקיקה ייחודית מסוג זה. הנפקת חוק מקיף, בצד הקמת חשבונות ביטחון, וחיזוק הפיקוח הטכני והפיננסי, ואימוץ מנגנוני פתרון סכסוכים מהירים, יכולים לתרום להגנה על המשתמשים, לצמצם את הסיכונים, ולמשוך השקעות, ולהשיג יציבות וקיימות בשוק הנדל"ן הפלסטיני.