Vente sur plans : la stagnation des projets immobiliers impose la nécessité d'un système légal et administratif complet

Exclusif à "SadaNews" : (S.A) pensait qu'il avait acquis l'appartement de sa vie, lorsqu'il a décidé d'acheter un bien immobilier à Ramallah d'une entreprise connue pour le développement immobilier, mais il a été surpris d'apprendre que le propriétaire de l'entreprise avait fait faillite et avait quitté le pays pour échapper à ses créanciers et aux poursuites judiciaires. Ce propriétaire, dont l'entreprise était engagée dans la réalisation de projets basés sur le "vente sur plans", a commencé à recevoir des paiements avant le début des travaux, et, surtout, le bien immobilier était grevé d'un prêt bancaire, car il avait contracté des emprunts de plusieurs millions de dollars. Naturellement, puisque les biens immobiliers étaient hypothéqués auprès de la banque, ils étaient soumis à des saisies légales, si bien que (S.A) et d'autres citoyens se sont retrouvés face à des opérations d'"escroquerie", car ils avaient payé pour obtenir des biens immobiliers, mais n'ont récolté que du vent.

Cette situation alerte sur la nécessité de réguler les opérations d'achat et de vente d'une manière qui comporte des risques, mais qui présente également des avantages puisqu'elle constitue un moyen plus facile d'acquérir des propriétés via un paiement échelonné. Que faut-il donc faire concrètement pour protéger les droits des acheteurs et leurs fonds, et limiter la possibilité qu'ils soient exposés à des risques élevés ?

Que signifie "vente sur plans" ?

Le terme "vente sur plans" désigne les opérations d'achat d'unités immobilières avant le début de la construction, basées sur des plans d'architecture préparés à l'avance, comprenant la détermination de l'emplacement, des spécifications précises, des modèles d'unités immobilières ainsi qu'un calendrier d'exécution et de livraison du projet. Cela étant, les paiements doivent commencer avant le début des travaux.

Selon Ahmad Al-Qadhi, président de l'Union des entrepreneurs, lors d'un entretien avec l'agence SadaNews, la vente sur plans est une bonne option et est la plus prisée pour l'achat d'appartements et de biens immobiliers en Palestine. Il souligne en même temps que ce type d'achat nécessite de la prudence, puisque l'acheteur ne se tourne pas vers l'achat d'un bien immobilier achevé, mais achète un bien pour l'avenir qui doit être réalisé conformément à des plans et des spécifications convenus entre le vendeur et l'acheteur.

Il ajoute : "Cela ne concerne pas seulement le prix, mais aussi les garanties de propriété, le sérieux du promoteur, le mode de paiement, l'existence de permis et de plans approuvés par la municipalité concernant le terrain sur lequel le projet sera réalisé, et un mécanisme clair concernant l'indemnisation en cas de retard de livraison ou non-respect des spécifications." Il fait remarquer qu'il n'existe pas en Palestine de cadre législatif ou juridique régissant l'opération d'achat entre le promoteur immobilier et l'acheteur. Il précise que différents pays, dont l'Arabie Saoudite, disposent de réglementations exécutives définissant les droits et les obligations de l'acheteur et du vendeur, incluant la propriété, les conceptions architecturales, les plans et le dépôt des montants de réservation dans des comptes de garantie, les promoteurs étant soumis à un contrôle qui fixe la manière et les conditions d'utilisation de ces comptes sous la supervision de l'État. Il évoque également qu'il y a actuellement une réflexion sur la préparation d'une loi sur la "vente sur plans" qui imposerait des garanties tant pour l'acheteur que pour le vendeur afin de protéger les droits des deux parties.

Al-Qadhi affirme que la plupart des contrats sont flous et rédigés d'une manière qui sert davantage les intérêts des promoteurs que ceux des acheteurs. Par exemple, les contrats imposent des pénalités à l'acheteur en cas de non-paiement de certaines échéances, alors qu'ils ne stipulent aucune pénalité pour les promoteurs en cas de retard dans la livraison du projet.

Les avantages de la "vente sur plans"

Concernant les avantages de la "vente sur plans", ceux-ci se résument au fait que le prix est souvent inférieur à celui d'un bien immobilier prêt, en outre, cela permet à l'acheteur de bénéficier de paiements échelonnés sans devoir payer d'intérêts en cas d'obtention d'un prêt, en plus d'offrir à l'acheteur la possibilité de choisir l'emplacement et les spécifications de l'appartement ainsi que quelques finitions avant la fin du projet. De même, lors de la réception, les prix des biens immobiliers peuvent avoir augmenté, ce qui en profite à l'acheteur.

Cependant, les inconvénients de cette méthode sont qu'elle comporte des risques élevés, car le promoteur immobilier peut subir des retards en raison de problèmes de financement, de l'obtention de licences, de l'augmentation des coûts des matériaux, de litiges avec l'entrepreneur, et de la faiblesse de la gestion. Al-Qadhi déclare : "Dans ce cas, l'acheteur a l'impression d'avoir payé un montant important mais n'a pas reçu l'unité résidentielle ou immobilière à la date convenue, en plus du risque de changement des spécifications convenues, c'est pourquoi il est impératif de mentionner les spécifications en détail dans les clauses du contrat."

Il ajoute : "Nous sommes également confrontés au risque que des problèmes surviennent lors du processus de propriété et d'enregistrement, souvent l'acheteur se rend compte qu'il a acheté d'un promoteur, mais découvre que le terrain est enregistré au nom d'une autre personne, ou qu'il est mal enregistré ou grevé d'un crédit bancaire ou soumis à une dette. Dans ces cas, le promoteur n'a pas le droit de vendre, et là surviennent des problèmes dans la séparation et la division de l'appartement et dans sa livraison. En cas de litige entre le propriétaire du terrain et le promoteur immobilier, c'est l'acheteur sur plans qui en souffre. Il appelle donc les citoyens à s'assurer de la question de la propriété et de l'absence de dettes ou de saisies sur le terrain, et à prêter attention aux détails et à conclure les contrats avec un avocat spécialisé.

La plupart des contrats se font de cette manière

Al-Qadhi souligne que la vente sur plans est l'un des moyens modernes les plus importants pour financer des projets immobiliers et encourager l'investissement dans le secteur du logement. Cependant, le succès de ce système dépend de l'existence d'un cadre légal et administratif complet garantissant un équilibre entre les intérêts du promoteur immobilier et ceux de l'acheteur, et fournissant la protection nécessaire aux fonds des acheteurs, renforçant ainsi la confiance dans le marché immobilier et réduisant les risques d'échec des projets ou d'exploitation.

Les estimations de l'Union des entrepreneurs indiquent que la plupart des promoteurs immobiliers et des entreprises concluent des contrats par le biais de la "vente sur plans" qui représentent environ 85 % du total des contrats de vente après les événements du 7 octobre, tandis que les ventes financées par des prêts bancaires ne représentent pas plus de 10 à 15 % du total des contrats de vente.

Selon des données publiées par l'Association des banques en Palestine, le total des facilités bancaires accordées pour financer des biens immobiliers et des constructions a atteint environ 2,3 milliards de dollars à la fin du premier trimestre de cette année, représentant environ 25 % du total des facilités accordées au secteur privé, tandis que les facilités accordées uniquement aux biens immobiliers résidentiels ont atteint environ 1,52 milliard de dollars.

Sur le plan légal, Al-Qadhi souligne la nécessité d'un législation spécifique pour réguler la vente sur plans, définissant les conditions d'exercice de cette activité, les procédures de permis pour les projets, les obligations légales incombant au promoteur immobilier et les droits reconnus à l'acheteur. La loi devrait également inclure des dispositions obligeant le promoteur à ne pas commencer à commercialiser ou à vendre des unités immobilières sans avoir obtenu les permis nécessaires et avoir satisfait aux exigences techniques et financières, l'obligeant à fournir des garanties bancaires ou d'assurance garantissant la finalisation du projet ou l'indemnisation des acheteurs en cas d'abandon des travaux.

Parmi les garanties légales qui ont prouvé leur efficacité dans de nombreuses législations comparatives figure la création d'un compte de dépôt indépendant dans lequel toutes les sommes versées par les acheteurs sont déposées, de sorte que le promoteur ne peut pas disposer de ces fonds sauf selon le pourcentage de réalisation effective du projet, après approbation par une entité d'ingénierie indépendante. Ce système garantit que les fonds des acheteurs sont destinés à la réalisation du projet lui-même, réduisant les risques de leur utilisation à d'autres fins qui pourraient entraîner un arrêt du projet ou l'échec de son achèvement.

Il a souligné que la régulation de la vente sur plans nécessite l'enregistrement de tous les contrats de vente auprès d'une entité officielle compétente, ce qui empêche la disposition de l'unité immobilière à plus d'un acheteur, garantissant ainsi la protection des droits réels des acheteurs. Il a affirmé que cela devait être accompagné de la mise en place de sanctions civiles, pénales et administratives dissuasives pour quiconque enfreint les dispositions de la loi, que ce soit par la vente sans licence, la présentation de données trompeuses, l'utilisation abusive des fonds des acheteurs, ou le manquement grave à ses obligations contractuelles.

Nécessité de créer une entité de contrôle spécialisée
 
De son point de vue administratif, Al-Qadhi estime qu'un système de vente sur plans réussi nécessite la création d'une autorité de contrôle spécialisée qui se charge de délivrer des permis pour les projets, de suivre les étapes de leur réalisation et de veiller à ce que les promoteurs respectent les réglementations légales, techniques et financières. Un système électronique pour l'enregistrement des projets et des contrats devrait également être adopté, et les promoteurs doivent être tenus de fournir des déclarations périodiques sur l'avancement et l'état financier du projet, afin d'atteindre le plus haut degré de transparence et de renforcer la confiance des investisseurs et des acheteurs.

Dans le contexte palestinien, il est encore plus urgent d'adopter un cadre législatif et administratif complet régissant la vente sur plans, face à l'augmentation des activités immobilières et à l'absence d'un cadre légal spécifique pour ce type de vente. L'adoption d'une loi complète, accompagnée de la création de comptes de garantie, du renforcement du contrôle technique et financier, et de l'adoption de mécanismes rapides pour le règlement des différends, pourrait contribuer à protéger les parties prenantes, à réduire les risques, à attirer les investissements, et à réaliser la stabilité et la durabilité sur le marché immobilier palestinien.