Le marché immobilier en Palestine : pas de croissance en vue sans garanties de stabilité

Exclusif à "SadaNews" : le marché immobilier de la Cisjordanie a connu en 2025 un état de stagnation évident, affecté par la persistance de la guerre et ses répercussions économiques et psychologiques, sans atteindre le stade de l'effondrement total.

Le volume des transactions immobilières a significativement diminué, en particulier dans les secteurs des appartements d'investissement et des terrains, à cause de la faiblesse de la liquidité et de l'hésitation des individus et des investisseurs à prendre des décisions à long terme dans un contexte d'instabilité.

Trois scénarios à l'horizon,

Ahmed Al-Qadi, président de l'Union des entrepreneurs palestiniens, a déclaré à "SadaNews" qu'il est impossible de prédire l'avenir du secteur de la construction en Palestine isolément des évolutions politiques et de leurs conséquences, esquissant trois phases à venir. La première est à court terme, où l'on s'attend à ce que les investisseurs dans ce secteur continuent d'agir avec prudence, attendant de voir comment la situation politique en Cisjordanie et à Gaza évoluera. La seconde phase commencera avec le passage à une deuxième étape de cessez-le-feu, qui pourrait donner un coup de fouet à ce secteur, les banques commençant à y injecter des financements. La troisième phase débutera avec la reconstruction dans la bande de Gaza, laquelle pourrait entraîner une avancée qualitative dans le secteur si les travaux de construction sont réalisés par des Palestiniens dans le cadre d'un plan national.

Concernant la Cisjordanie en particulier, Al-Qadi a mentionné qu'un relancement de ce secteur dépend de quatre facteurs : le premier est la mise en œuvre de réformes administratives au sein de l'autorité nationale pour lui permettre de s'acquitter de ses obligations envers le secteur en remboursant ses dettes, qui dépassent 700 millions de shekels. Le deuxième est la stimulation des projets de développement soutenus de l'extérieur et la fourniture des financements nécessaires à cela. Le troisième consiste à limiter les politiques d'occupation et les comportements des colons sur le terrain, visant à étouffer l'économie palestinienne à travers des barrages et à stopper les déplacements forcés dans les zones (C). Le quatrième est l'amélioration des chaînes d'approvisionnement de ce secteur, qui rencontrent des obstacles dans les ports et passages israéliens, car les opérations d'approvisionnement ont chuté d'environ 50 % après le déclenchement de la guerre.

Al-Qadi déclare : "Ce secteur n'est pas un secteur économique ordinaire, il est le miroir de la réalité politique et sans surmonter les obstacles existants, il continuera à souffrir", en soulignant que la guerre et les agressions israéliennes ont causé un recul considérable dans ce secteur.

La contribution du secteur au PIB et à l'emploi

Il convient de noter que le secteur de la construction représente environ 12-13 % du produit intérieur brut et emploie environ 20-25 % de la main-d'œuvre en Palestine, puisqu'il active directement et indirectement environ 160 secteurs économiques.

Un état de stagnation en 2025

La spécialiste du secteur immobilier, Manal Al-Abdallah, a déclaré à "SadaNews" que le marché immobilier en Cisjordanie a connu un état de stagnation l'année dernière, mais n'a pas atteint le stade de l'effondrement. La demande réelle (pour un logement de base) existe, mais les citoyens ont retardé leurs achats en raison des conditions économiques difficiles en Cisjordanie et de leurs répercussions sur les niveaux de revenus.

Il est évident que le marché immobilier palestinien en 2025 était un marché épuisant plutôt qu'effondré, régi par des circonstances exceptionnelles ayant engendré un ralentissement et de la prudence. La majorité des investisseurs ont mis en attente leurs projets en raison du manque de liquidité, qui est le principal problème.

Les prix sont stables mais...

Concernant les prix, Al-Abdallah déclare : "Les prix sont formellement restés stables, mais ils se sont effectivement érodés". Les prix annoncés n'ont pas chuté de manière significative, mais les entrepreneurs ont offert des remises discrètes, comprenant des facilités à long terme et ont accepté des offres inférieures au prix réel, précisant qu'en pratique, les prix ont baissé même s'ils sont restés stables en chiffres.

L'Autorité monétaire a publié les résultats de l'indice des prix des logements en Palestine pour le troisième trimestre de 2025, où l'indice général a montré une stabilité relative par rapport aux trimestres précédents, enregistrant une légère hausse de 0,71 % par rapport au trimestre précédent de la même année, atteignant 107,5 points, en accord avec la performance des indices secondaires.

Terrains et appartements...

Al-Abdallah a expliqué que la demande pour l'achat de terrains a globalement diminué en 2025, ainsi les ventes ont diminué, mais leurs prix n'ont pas été touchés car leur valeur est conservée comme investissement futur, comme pour les appartements.

Elle dit : "Les terrains ont connu un ralentissement plus important dans les mouvements de vente, mais ils ont conservé leur position en tant que véhicule d'épargne à long terme, surtout ceux proches des villes principales".

Quant aux appartements, l'offre excède la demande, cependant, les appartements résidentiels de base restent relativement solides, tandis que les appartements d'investissement (à louer) ont été touchés, car les loyers ont diminué ou se sont stabilisés, et une offre croissante par rapport à la demande a renforcé la position du locataire par rapport au propriétaire actuellement, notant que le retour sur investissement locatif est relativement faible.

Elle ajoute : "La demande pour les appartements résidentiels demeure, mais elle est limitée, surtout pour l'achat en tant que logement de base, tandis que la demande pour les appartements d'investissement destinés à la location a diminué en raison de la baisse du rendement locatif".

Elle a noté que les appartements à louer ont enregistré une stabilité ou une légère baisse, avec un transfert de la puissance de négociation vers les locataires et une baisse de la rentabilité des biens loués.

Où en est le marché de Ramallah précisément ?

Ramallah se distingue des autres villes, car c'est un centre administratif et financier, et y a la plus haute densité de liquidités relatives, mais la demande n'a pas disparu, bien qu'il y ait une sorte de stagnation.

Al-Abdallah dit : "La réalité du marché immobilier à Ramallah aujourd'hui se caractérise par des ventes lentes et des négociations difficiles entre les vendeurs et les acheteurs, donc l'investisseur est très prudent, attendant un signal du marché.

2026, année d'achat ou de vente ?

Al-Abdallah déclare que les opportunités d'achat cette année seront excellentes pour ceux qui ont de la liquidité, surtout s'il y a de bons appartements à prix réduit, construits sur des terrains bien choisis. En ce qui concerne la vente, Al-Abdallah pense que ce n'est pas le bon moment sauf si la personne y est contrainte, et que le prix est approprié.

Prévisions pour 2026...

Al-Abdallah s'attend à ce que le marché immobilier ne connaisse pas d'essor en 2026, mais le scénario le plus probable (le plus proche de la réalité) est que le marché connaisse une lente croissance durant les six à neuf premiers mois de l'année, avec une demande résidentielle reportée qui commence à apparaître. Elle précise que des bondissements des prix ne sont pas attendus, mais le marché pourrait se réorganiser à nouveau.

Quant à la fin de 2026, Al-Abdallah estime que le marché connaîtra probablement une amélioration progressive plutôt qu'une explosion, accompagnée d'une légère hausse des prix (5 à 10% au maximum), en précisant que les terrains proches de Ramallah commenceront à retrouver leur attractivité pendant cette période, tout en observant que l'investisseur patient commence à entrer.

Elle déclare : "L'immobilier en Palestine restera lent et épuisant psychologiquement, le marché n'offre plus des rendements rapides, il nécessite de la patience sur le long terme, un capital dormeur, et des nerfs solides", ajoutant que 2026 sera une année de rétablissement lent, et que Ramallah se redressera en premier, affirmant que des opportunités d'achat existent, mais pas pour un profit rapide.

Elle prévoit que 2026 sera une année de rétablissement progressif de l'équilibre. Il n'y aura pas de hausses brutales ni d'effondrements, et l'immobilier restera une option à long terme plus qu'un outil de profit rapide.