Une croissance immobilière sans précédent à Dubaï et des craintes d'une nouvelle bulle

SadaNews - Le marché immobilier de Dubaï connaît une vague de redressement sans précédent, avec des ventes de maisons atteignant un niveau record au deuxième trimestre de 2025, stimulées par un afflux d'investisseurs étrangers et une baisse de la valeur du dollar. Cependant, Bloomberg craint que cette montée rapide ne conduise à des scénarios de bulle immobilière similaires à ceux observés dans l'émirat il y a moins de deux décennies.

Parmi les projets les plus remarquables illustrant cette croissance - selon Bloomberg - se trouve le projet "Iowa" développé par l'homme d'affaires Alex Zagrybleni, qui comprend une tour résidentielle de 21 étages inspirée des montagnes "Hallelujah" du film "Avatar".

Le design repose sur les principes anciens indiens du "Vastu Shastra" et comprend une pyramide pesant 14 tonnes fabriquée à partir de 1450 morceaux de cristal et de pierres semi-précieuses intégrés dans les fondations. Les prix des appartements varient entre 2,7 et 7,5 millions de dollars, avec 16 unités vendues jusqu'à présent.

Des hausses record des prix et des transactions

Selon Bloomberg, les prix de l'immobilier à Dubaï ont augmenté de 70 % depuis la fin de 2019, tandis que la ville a enregistré 51 000 transactions de vente rien qu'au deuxième trimestre. La valeur des transactions jusqu'à la fin juin a atteint environ 73 milliards de dollars, soit une augmentation de 41 % par rapport à la même période de 2024.

Cette activité est en partie liée aux répercussions des politiques commerciales du président américain Donald Trump, qui ont entraîné la baisse du dollar à son pire rendement semestriel depuis 1973. Comme le dirham des Émirats est lié au dollar, les acheteurs étrangers, en particulier les Européens, ont bénéficié d'un pouvoir d'achat accru.
Timour Khan, responsable de la recherche chez "Jones Lang LaSalle" pour le Moyen-Orient et l'Afrique, décrit ce facteur comme "le principal moteur du marché", ajoutant :

"Vous obtenez une énorme réduction, et si le dollar se redresse, vous obtiendrez un rendement supplémentaire à la vente".

Risques d'une surabondance et pressions sur les promoteurs

Malgré les indicateurs positifs, des experts avertissent des risques liés à l'augmentation de l'offre ; des données de "Jones Lang LaSalle" suggèrent qu'environ un quart de million d'unités résidentielles en développement entreront sur le marché dans les prochaines années, ce qui représente une augmentation d'environ 30 % de l'offre totale.

Sean Macaulay, directeur général de "Devmarc", déclare que "les prix des terrains ont augmenté d'une manière qui pèse sur les marges bénéficiaires, et il sera de plus en plus difficile de rendre les chiffres logiques". L'entrée d'un grand nombre de nouveaux promoteurs sur le marché accroît la concurrence et met à l'épreuve la capacité du marché à absorber cette offre.

Les leçons du passé restent présentes

Bloomberg rappelle l'historique de Dubaï avec des cycles immobiliers volatils, y compris le projet "The World" qui a coûté 13 milliards de dollars en 2008 avant que ses travaux ne soient interrompus par la crise financière mondiale, ce qui a poussé Abou Dhabi à intervenir pour sauver l'émirat. Le marché a également subi un nouveau coup en 2014 suite à l'effondrement des prix du pétrole, ce qui a entraîné le report de grands projets.

Malgré ces précédents, des promoteurs majeurs tels que Joseph Klainienst se lancent dans de grands projets comme "Heart of Europe", d'une valeur de 6 milliards de dollars, répartis sur six îles artificielles. Le projet comprend des hôtels de luxe et des installations innovantes telles que "Rainy Street", et a commencé en 2024 à accueillir des invités à l'hôtel "Voco Monaco Dubaï".

Un marché plus mature ou une nouvelle bulle ?

Will McIntosh, partenaire régional chez "Knight Frank", souligne que "le marché est de plus en plus constitué d'acheteurs réels plutôt que de spéculateurs", notant que moins de 5 % des acheteurs vendent leurs unités dans les 12 mois, contre 25 % en 2008.

Cependant, Bloomberg estime que la question reste ouverte : ce qui se passe aujourd'hui est-il le début d'un cycle de croissance à long terme, ou la préface d'un correctif sévère qui pourrait rappeler les scènes d'effondrement passées ?

Source : Bloomberg