זינוק נדלני חסר תקדים בדובאי ודאגות מבועה חדשה

SadaNews - שוק הנדל"ן בדובאי עובר גל רנסנס חסר תקדים, כאשר מכירות הבתים ברבעון השני של 2025 הגיעו לרמה הגבוהה ביותר אי פעם, מונעות על ידי זרם של משקיעים זרים והתדרדרות ערך הדולר. אולם בלומברג רואה כי העלייה המהירה הזו מעוררת חששות לחזרתם של תרחישים של בועות נדל"ן כפי שראה האמירויות לפני פחות משני עשורים.

באופן בולט בפרויקטים שמשקפים את הזינוק הזה - על פי בלומברג - פרויקט "איואה" המפותח על ידי איש העסקים אלכס זגריבלאני, שמכיל מגדל מגורים בן 21 קומות בהשראת הרי "הללויה" בסרט "אווטאר".

העיצוב מבוסס על עקרונות "ואסטו שסטרה" ההודיים העתיקים, וכולל פירמידה ששוקלת 14 טון עשויה מ-1450 חתיכות של גביש ואבנים חצי-יקרות בתוך היסודות. מחירי הדירות נעים בין 2.7 ל-7.5 מיליון דולר, עם מכירת 16 יחידות עד כה.

עליות שיא במחירים ובעסקאות

על פי בלומברג, מחירי הנדל"ן בדובאי זינקו ב-70% מאז סוף 2019, בעוד שהעיר חוותה 51 אלף עסקאות מכירה ברבעון השני בלבד. ערך העסקאות עד סוף יוני עמד על כ-73 מיליארד דולר, גידול של 41% לעומת התקופה המקבילה ב-2024.

הפעילות הזו קשורה جزئياً להשפעות המדיניות המסחרית של הנשיא האמריקאי דונלד טראמפ, אשר הובילה לירידת הדולר להחזר הגרוע ביותר למחצית שנה מאז 1973. מכיוון שהדרهم האמירי מחובר לדולר, זכו הקונים הזרים, במיוחד האירופים, בכוח קנייה גבוה יותר.
טימור חאן, ראש המחקרים ב"ג'ונס לנג לאסל" למזרח התיכון ואפריקה, מתאר את הגורם הזה כ"המניע הגדול ביותר של השוק", ומוסיף:

"אתה מקבל הנחה עצומה, ואם הדולר יתאושש, תקבל עליה נוספת במספרים במכירה".

סיכונים להגדלת ההיצע ולחץ על המפתחים

אף על פי הסימנים החיוביים, המומחים מזהירים מסיכונים הנובעים מהגדלת ההיצע; שכן נתוני "ג'ונס לנג לאסל" מראים שקרוב לרבע מיליון יחידות דיור נמצאות בפיתוח שייכנסו לשוק במהלך השנים הקרובות, מה שיביא להגדלה של כ-30% בהיצע הכולל.

שון מקולי, המנכ"ל של "דיבמרק", אומר כי "מחירי הקרקעות עלו באופן שמלחיץ את מרווחי הרווח, וזה יהיה קשה יותר ויותר לגרום למספרים להיות הגיוניים". כמו כן, כניסת מספר גדול של מפתחים חדשים לשוק מגבירה את התחרות ובודקת את יכולת השוק לקלוט.

לקחים מהעבר עדיין נוכחים

ובלומברג מזכירה את ההיסטוריה של דובאי עם מחזורי נדל"ן תנודתיים, ביניהם פרויקט "העולם" שלקח 13 מיליארד דולר בשנת 2008 לפני שהפסקו העבודות שלו עם המשבר הכלכלי העולמי, מה שאלץ את אבו דאבי להתערב כדי להציל את האמירויות. כמו כן, השוק ספג מכה חדשה בשנת 2014 בעקבות נפילת מחירי הנפט, מה שהוביל לעיכוב פרויקטים גדולים.

אף על פי ההיסטוריה הזו, מפתחים גדולים כמו ג'וזף קליינדינשט ממשיכים בפרויקטים ענקיים כמו "ליב אירופה", שבראשו 6 מיליארד דולר שמתפרסים על פני שישה אי מלאכותיים. הפרויקט כולל מלונות יוקרה ומתקנים חדשניים כמו "הרחוב הגשום", והחל ב-2024 לארח אורחים במלון "פווקו מונקו דובאי".

שוק בשלות או בועה חדשה?

וויל מקינטוש, השותף האזורי ב"נייט פרנק", מדגיש כי "השוק היום מתעצב יותר ויותר על ידי קונים אמיתיים ולא ספקולנטים", מציין כי פחות מ-5% מהקונים מוכרים את היחידות שלהם בתוך 12 חודשים, בהשוואה ל-25% בשנת 2008.

אך בלומברג רואה כי השאלה נותרת פתוחה: האם מה שמתרחש היום הוא התחלה של מחזור צמיחה ארוך טווח, או הקדמה לתיקון קשה שעשוי להזכיר את התמוטטויות הקודמות?.

מקור: בלומברג