זינוק נדל"ני חסר תקדים בדובאי ודאגות מבועת חדשה

SadaNews - שוק הנדל"ן בדובאי חווה גל התחדשות חסר תקדים, כאשר מכירות הבתים ברבעון השני של 2025 רשמו את הרמה הגבוהה ביותר עד כה, המנוגדת לזרם של משקיעים זרים ולירידת ערך הדולר. אך בלומברג רואה כי עלייה מהירה זו מעוררת חששות מחזרה על תסריטים של בועות נדל"ן כמו אלו שהתרחשו באמירויות לפני פחות משני עשורים.

בין הפרויקטים הבולטים שמשקפים את הזינוק הזה - לפי בלומברג - הוא פרויקט "איווה" שמפתח איש העסקים אלכס זגריבני, ומכיל מגדל מגורים בן 21 קומות בהשראת הרי "הללויה" בסרט "אווטר".

העיצוב מבוסס על עקרונות "וואסו שאסטרה" ההודיים העתיקים, וכולל פירמידה בשווי 14 טון עשויה מ-1450 חלקים של קריסטל ואבן חן כחלק מהיסודות. מחירי הדירות נעים בין 2.7 ל-7.5 מיליון דולר, עם מכירה של 16 יחידות עד כה.

עליות שיא במחירים ובעסקאות

לפי בלומברג, מחירי הנדל"ן בדובאי קפצו ב-70% מאז סוף 2019, בעוד שהעיר חוותה 51 אלף עסקאות מכירה רק ברבעון השני. ערך העסקאות עד סוף יוני עמד על כ-73 מיליארד דולר, עלייה של 41% מהתקופה המקבילה ב-2024.

הפעילות הזו קשורה חלקית להשפעות מדיניות הסחר של הנשיא האמריקאי דונלד טראמפ, שהובילה לירידה בדולר, שהייתה הביצועים הגרועים ביותר מאז 1973. מאחר שהדרם האמירתי מקושר לדולר, רוכשים זרים, במיוחד האירופים, נהנים מכוח קנייה גבוה יותר.
תימור חאן, ראש המחקר ב"ג'ונס לאנג לאסל" למזרח התיכון ואפריקה, מתאר את הגורם הזה כ"המנוע הגדול ביותר של השוק", ומוסיף:

"אתה מקבל הנחה גדולה, ואם הדולר יתאושש, תקבל עליה נוספת ברווחים בעת המכירה".

סכנות עלייה בהיצע ולחצים על המפתחים

על אף האינדיקציות החיוביות, מומחים מזהירים מפני סכנות הנובעות מעלייה בהיצע; שכן נתוני "ג'ונס לאנג לאסל" מצביעים על כך שכחצי מיליון יחידות מגורים נמצאות כיום בפיתוח וייכנסו לשוק בשנים הקרובות, מה שיגדיל את ההיצע הכללי בכש-30%.

שון מקולי, המנכ"ל של "דיוורק", טוען כי "מחירי הקרקעות עלו בצורה הלוחצת על מרווחי הרווח, והפיכת המספרים לשקולים תהיה קשה יותר ויותר". הכניסות של מספר גדול של מפתחים חדשים לשוק מגדילות את התחרות ומבקרות את יכולת השוק להשתלב.

לקחי העבר עדיין רלוונטיים

בלומברג מזכירה את ההיסטוריה של דובאי עם מחזורי נדל"ן משתנים, כולל פרויקט "העולם" עלות של 13 מיליארד דולר בשנת 2008 לפני שהעבודות עליו נעצרו בעקבות המשבר הכלכלי העולמי, مما דחף את אבו דאבי להתערב כדי להציל את האמירויות. כמו כן, השוק חווה מכה נוספת בשנת 2014 בעקבות קריסת מחירי הנפט, מה שגרם לדחיית פרויקטים גדולים.

על אף העבר הזה, מפתחים גדולים כמו יוסף קליינדינסט ממשיכים בפרויקטים ענקיים כמו "ליב אירופה", ששוויו 6 מיליארד דולר ומפוזר על פני שישה איים מלאכותיים. הפרויקט כולל מלונות יוקרה ומתקנים חדשניים כמו "הרחוב הגשום", והחל בשנת 2024 לקבל אורחים במלון "פוקו מונקו דובאי".

שוק יותר בוגר או בועה חדשה?

וויל מקנטוש, שותף אזורי ב"נייט פרנק", מציין כי "היום השוק מתעצם יותר ויותר על ידי רוכשים אמיתיים ולא ספקולנטים", ומצביע על כך שמעט מ-5% מהרוכשים מוכרים את היחידות שלהם במהלך 12 חודשים, לעומת 25% בשנת 2008.

אך בלומברג רואה כי השאלה נשארת פתוחה: האם מה שקורה היום הוא התחלה של מחזור צמיחה ארוך טווח, או מקדמה לתיקון קשה שיכול להחזיר את התודעה לתמונות הקריסה הקודמות?

מקור: בלומברג