Baisse du dollar et hausse des coûts des matériaux pressent le secteur de la construction et des travaux publics en Palestine

Exclusif SadaNews : Le secteur de la construction en Palestine subit des pressions croissantes en raison de la baisse de la valeur du dollar par rapport au shekel, ainsi que de l'augmentation des coûts de production.

Le président de la Fédération des entrepreneurs, Ahmad Al-Qadi, confirme à "SadaNews" que le taux de change est un facteur décisif dans les contrats de construction, particulièrement dans un environnement local qui ne possède pas de monnaie locale, soulignant que les contrats sont signés en dollars et que les dépenses sont réglées en shekels.

Il indique que la baisse du dollar impacte l'équilibre financier des contrats. Il déclare : "L'entrepreneur reçoit effectivement des paiements moins élevés lors de la conversion du montant étant donné qu'il a signé le contrat à un taux de change élevé et qu'il encaisse à un taux bas", précisant que l'objectif réel du contrat, qui est de générer des bénéfices, n'est plus atteint.

La plupart des coûts en shekels

Il ajoute : "La plupart des coûts opérationnels, tels que les salaires, les matériaux et le transport, sont payés en shekels, ce qui a conduit à une érosion de la marge bénéficiaire, et dans certains projets, le bénéfice s'est même transformé en perte", affirmant que l'impact était plus important dans les projets signés avec le gouvernement, en particulier ceux en cours d'exécution, sachant que l'entrepreneur est tenu de livrer le projet dans des délais spécifiques, conformément à un certain cahier des charges, et selon un prix fixé qui n'est pas flexible, le contrat ne comportant pas de compensation pour l'écart de change en cas de perte de valeur. Il précise que cela inclut les projets exécutés par des fonds arabes ou islamiques ou des organismes donateurs, ce qui a causé des pertes directes lors du recouvrement des créances. Pour les projets directement signés avec le ministère des Finances, ils n'ont pas été directement affectés car ils se réalisent en shekels, tandis que les projets privés ont été plus touchés car ils ne bénéficient pas d'une protection pour la compensation de l'écart de change.

Il souligne que cela se reflète sur l'incapacité d'exécuter les projets au même rythme, mentionnant que certains projets ont été ralentis, surtout les petits et moyens projets.

Aucun contrat n'est signé

Il explique que les entrepreneurs ne peuvent actuellement pas signer les contrats en cours d'attribution car nous ne savons pas ce qui se passera concernant les variations de change, notant que la baisse brutale du dollar coïncide avec l'augmentation des intrants de construction, en soulignant que la hausse des carburants, en particulier du diesel, a impacté les prix des intrants de production dans le secteur de la construction.

Il ajoute : "Les projets en cours d'attribution rencontrent un grand problème et souffrent de blocages, quant aux projets futurs, l'incertitude fait loi en raison des fluctuations des prix des monnaies et des biens importés de l'extérieur".

Pourquoi les prix des appartements n'ont-ils pas baissé ?

Concernant les prix des appartements, Al-Qadi a déclaré qu'il aurait dû y avoir une baisse des prix avec la baisse de la valeur du dollar, mais le problème dans le secteur des promoteurs immobiliers est qu'une grande partie des contrats était signée auparavant, lorsque le dollar était plus élevé et durant le processus de construction, les dépenses étaient en shekels, mais lorsque les montants ont été recouvrés, le dollar était bas, donc l'absence de stabilité et de protection dans le tarif a perturbé les études de faisabilité des projets, notant que ce sujet pourrait avoir des conséquences futures sur les litiges contractuels.

Al-Qadi indique que dans le cas où le taux de change serait fixé à 3 shekels, par exemple, cela signifie que le prix de l'appartement serait en shekels, et si le taux de change descend en dessous de ce niveau, l'acheteur devra compenser la différence, en revanche, si la situation est inversée, le promoteur immobilier devrait indemniser l'acheteur pour la différence.

Il déclare : "La baisse du taux de change du dollar ne conduit pas nécessairement à une chute des prix immobiliers, étant donné que certains promoteurs ont acheté le terrain à un prix de dollar relativement élevé, par conséquent, si la valeur du dollar baisse par rapport au shekel, cela signifie automatiquement une baisse de la valeur du terrain, donc il est contraint de compenser cette perte en maintenant les prix."

Il appelle à renégocier entre les entrepreneurs et les promoteurs avec les parties contractantes pour préserver l'équilibre et les droits, précisant qu'un grand nombre de projets pourraient échouer en cas de non-traitement de ce sujet.

Il ajoute : "Les banques commencent à interagir avec nous de manière plus prudente en raison des fluctuations de la monnaie, ce qui impacte le flux financier des entrepreneurs, il y a des pertes de prix et des retards dans le recouvrement des arriérés gouvernementaux, une augmentation des chèques en retour en raison de l'échec de nombreux secteurs, et une baisse de la capacité d'emprunt, ce qui a conduit à un étranglement financier dans tous les composants du secteur", indiquant que ces problèmes sont également liés aux chaînes d'approvisionnement, car en raison de l'engouement pour le dollar en baisse, il y a une pénurie de cette monnaie sur le marché, ce qui cause un manque de disponibilité de la devise nécessaire.

Absence d'un mécanisme d'absorption des chocs

Il souligne que le problème actuellement réside dans l'absence d'un cadre légal et d'un mécanisme financier d'absorption des chocs et de gestion des risques que traverse l'économie palestinienne dans son ensemble et le secteur de la construction en particulier, notant que la baisse du dollar aurait dû bénéficier au consommateur final, mais lorsque l'on regarde le marché aujourd'hui, on constate que tous les projets ont vu leurs coûts augmenter d'environ 15 % en raison de la coïncidence de la baisse du dollar avec le problème d'augmentation des intrants de production achetés en shekels. Il explique que ces problèmes ont laissé un impact structurel et non conjoncturel sur le secteur de la construction.

Al-Qadi affirme que le secteur de la construction exige que le taux de change du dollar par rapport au shekel soit fixé dans divers contrats pour garantir l'équilibre financier des parties concernées, y compris les promoteurs.

Il souligne que la baisse du dollar entraîne une diminution du pouvoir d'achat des citoyens de manière indirecte, étant donné que la plupart de leurs revenus sont en shekels alors que les biens immobiliers sont tarifés en dollars, indiquant que les fluctuations des taux de change laissent le citoyen dans l'incertitude quant à sa décision d'achat ou non, et ne font pas du secteur immobilier un refuge sûr pour certains, ce qui entraîne un ralentissement de la demande.

Une situation de stagnation

Al-Qadi souligne que la politique de prudence de la part des banques dans l'octroi de prêts, que ce soit aux employés du secteur public ou à d'autres, en raison de la crise financière que subit l'Autorité palestinienne et des risques accrus, se reflète sur le secteur immobilier dont la demande a diminué, entraînant une stagnation des transactions de vente et d'achat, notant qu'il est vrai que certains matériaux ont vu leurs coûts diminuer en raison de la baisse du dollar, mais la plupart des coûts sont payés en shekels, comme certains matériaux de construction essentiels, les salaires des travailleurs et le transport, et que la majorité des matériaux ont vu leurs prix augmenter de 20 à 40 % au cours des dernières années, notant que ceux qui ont bénéficié de la baisse du dollar sont les importateurs et les fournisseurs, et non les entrepreneurs et promoteurs.

La prudence prévaut

Il confirme que la situation d'"incertitude" a poussé les propriétaires immobiliers à faire preuve de prudence dans leur politique de tarification en raison de l'augmentation des coûts des matériaux, de la fermeture des ports, des fluctuations des prix et des problèmes dans les chaînes d'approvisionnement, notant que cela pousse les promoteurs et entrepreneurs à fixer des prix avec une marge de sécurité par crainte de tous ces facteurs changeants, même s'il y a une faiblesse de la demande, ce qui se répercute sur le prix final pour le consommateur, soulignant que la baisse du taux de change du dollar parallèlement à l'augmentation des coûts de construction réduira l'activité dans le secteur immobilier et rendra les investisseurs dans ce secteur plus prudents, en raison de leurs craintes concernant les fluctuations des prix.

Il ajoute : "La plupart des contrats conclus par les promoteurs avec les acheteurs portent des pertes considérables, étant donné que la tarification a été faite en dollars qui ont connu une baisse d'environ 20 % par rapport aux shekels, c'est pourquoi les promoteurs seront plus prudents dans les périodes à venir et appliqueront une tarification stricte comme marge de sécurité pour éviter des pertes, ce qui à son tour n'entraînera pas une baisse des prix des appartements malgré la diminution de la demande face à la conjoncture économique actuelle".

Que disent les chiffres ?

Le secteur de la construction contribue pour environ 12 à 13 % au produit intérieur brut (selon les déclarations d'Al-Qadi) et emploie environ 20 à 25 % de la main-d'œuvre en Palestine, en étant directement et indirectement actif dans environ 160 secteurs économiques.

L'Autorité monétaire palestinienne a annoncé les résultats de l'indice des prix des propriétés résidentielles en Palestine pour le quatrième trimestre de 2025, où l'indice général a montré une continuité de la stabilité par rapport aux trimestres précédents, enregistrant une légère croissance de 0,63 % par rapport au troisième trimestre de la même année, atteignant 108,2 points, en concordance avec la performance des indices secondaires. L'indice des prix des maisons a enregistré une augmentation de 0,83 %, atteignant 108,4 points, tandis que l'indice des prix des appartements s'est stabilisé à 107,8 points. La situation n'a pas été différente sur une base annuelle, l'indice général ayant augmenté de 0,6 % par rapport au quatrième trimestre de 2024.

Il ne fait aucun doute que les spécifications de la propriété mise en vente restent un acteur principal dans la détermination de son prix. Au quatrième trimestre de 2025, les données ont montré que 59,9 % des appartements résidentiels proposés à la vente en Palestine étaient de nouveaux appartements, avec une surface moyenne de 158,7 mètres carrés. Les résultats ont également montré qu'environ 54,9 % de ces appartements comprenaient une ou deux salles de bains, tandis que près de 70 % d'entre eux contiennent trois chambres à coucher ou plus, en plus de la présence d'un balcon.

Concernant les maisons proposées à la vente, leur surface moyenne était d'environ 235 mètres carrés, dont 53,7 % étaient des maisons nouvelles. Les données ont également montré qu'environ 70 % de ces maisons comprenaient trois chambres à coucher ou plus, en plus de plus de trois salles de bains. Il convient de noter que les prix des propriétés ne dépendent pas seulement des spécifications internes, mais d'autres facteurs jouent également un rôle clé dans la détermination du prix, parmi lesquels : le prix du terrain sur lequel la propriété est construite, la localisation géographique et la nature du quartier résidentiel.